Ana llevaba meses buscando piso. Cuando por fin encontró uno que encajaba — 210.000€ en un barrio tranquilo de Valencia — hizo los cálculos: tenía 60.000€ ahorrados, el banco le prestaba el 80% del precio (168.000€), y con los 42.000€ restantes cubriría la entrada. Todo cuadraba.
Dos semanas antes de firmar ante el notario, su gestora le llamó con una provisión de fondos: necesitaba 31.500€ adicionales para impuestos, notaría, registro y gestoría. Ana tenía 18.000€ libres después de la entrada. La operación estuvo a punto de caerse.
«Nadie me lo explicó desde el principio», dice Ana. «Di por hecho que con la entrada y la hipoteca era suficiente. No sabía que había que tener otro 15% encima.»
Esta guía existe para que no te pase lo mismo.
La regla de oro: presupuesta un 10-15% extra sobre el precio del piso
La mayoría de compradores calcula solo la entrada (20% del precio) y olvida que los gastos e impuestos suponen entre un 10% y un 15% adicional sobre el precio de compra. Este dinero no puede financiarse con la hipoteca — debe estar disponible en tu cuenta antes de firmar. Una vivienda de 200.000€ puede requerir entre 20.000€ y 30.000€ adicionales solo en gastos e impuestos.
Los dos bloques de gastos: cuáles son y quién los paga
Conviene separar desde el principio los gastos de la compraventa de los gastos de la hipoteca, porque tienen naturaleza distinta y, desde la Ley 5/2019, quien los paga también es distinto.
| Gasto | ¿Quién paga? | Importe orientativo |
|---|---|---|
| GASTOS DE COMPRAVENTA (siempre los paga el comprador) | ||
| ITP o IVA + AJD (impuestos) | El comprador | 6-10% del precio (ITP) o 10%+AJD (IVA obra nueva) |
| Notaría (escritura de compraventa) | El comprador | 600-1.000€ |
| Registro de la Propiedad (compraventa) | El comprador | 400-650€ |
| Gestoría (sin hipoteca) | El comprador | 300-600€ (opcional) |
| GASTOS DE HIPOTECA (reparto según Ley 5/2019) | ||
| Tasación del inmueble | El comprador | 250-600€ |
| Notaría (escritura hipoteca) | El banco | 500-800€ (no lo pagas tú) |
| Registro de la Propiedad (hipoteca) | El banco | 200-400€ (no lo pagas tú) |
| Gestoría (con hipoteca) | El banco | 300-500€ (no lo pagas tú) |
| AJD de la hipoteca | El banco | Variable (no lo pagas tú) |
| Comisión de apertura | El comprador | 0-2% del capital (muchos bancos ya no la cobran) |
Desde junio de 2019, el banco paga la notaría, el registro y la gestoría relacionados con la escritura de la hipoteca, así como el AJD hipotecario. Antes de esta ley, todos estos gastos los pagaba el comprador. Esto supone un ahorro real de entre 1.000€ y 2.500€ respecto a lo que se pagaba antes de 2019.
El impuesto más importante: ITP vs IVA según el tipo de vivienda
El impuesto que pagas al comprar un piso depende de si es vivienda nueva o de segunda mano. Es una de las diferencias más importantes y la que más sorprende a los compradores primerizos.
Segunda mano: pagas ITP
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la compraventa de viviendas entre particulares. El tipo varía según la comunidad autónoma — esta es la tabla actualizada a 2026:
| Comunidad Autónoma | ITP general | ITP reducido (colectivos) |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | 4% jóvenes, familias numerosas, discapacidad |
| Andalucía | 7% | 3,5% jóvenes y otros colectivos |
| Cataluña | 10% | 5% jóvenes y familias numerosas |
| Comunidad Valenciana | 10% | 8% jóvenes menores de 35 años |
| Galicia | 9% | Bonificaciones según perfil |
| Castilla y León | 8% | 4% jóvenes menores de 36 años |
| País Vasco | 4% | De los más bajos de España |
| Navarra | 6% | Bonificaciones habituales |
Desde enero de 2022, Hacienda calcula el ITP sobre el mayor valor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro. Si el precio que pagas es inferior al valor de referencia (algo que ocurre en zonas de alta demanda), Hacienda calculará el impuesto sobre el valor catastral, no sobre lo que pagaste realmente. Siempre comprueba el valor de referencia antes de negociar el precio.
Obra nueva: pagas IVA + AJD
Si compras directamente al promotor una vivienda nunca habitada:
| Impuesto | Tipo | Ejemplo (200.000€) |
|---|---|---|
| IVA | 10% (4% para VPO) | 20.000€ |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | 0,5% – 1,5% según CCAA | 1.000€ – 3.000€ |
| Total impuestos obra nueva | ~11-11,5% | ~21.000€ – 23.000€ |
Los gastos de formalización: notaría, registro y gestoría
Notaría
Los honorarios del notario están regulados por el Estado mediante arancel oficial — no son negociables entre notarios. Lo que sí varía es el importe según el precio de la vivienda y la complejidad de la escritura.
| Precio de la vivienda | Coste orientativo de notaría |
|---|---|
| Hasta 150.000€ | 600 – 700€ |
| 150.000€ – 250.000€ | 700 – 850€ |
| 250.000€ – 400.000€ | 850 – 1.000€ |
| Más de 400.000€ | 1.000 – 1.200€ |
Los notarios tienen derecho a aplicar un descuento de hasta el 10% en sus honorarios de forma discrecional. No todos lo conceden, pero puedes pedirlo — especialmente si la operación no es compleja.
Registro de la Propiedad
Inscribir la vivienda a tu nombre es obligatorio para tener seguridad jurídica plena. Los aranceles están también regulados por el Estado y dependen del valor del inmueble:
- Para viviendas de hasta 200.000€: aproximadamente 400-500€
- Para viviendas de 200.000€ a 400.000€: aproximadamente 500-650€
- Para viviendas de más de 400.000€: aproximadamente 650-800€
Gestoría
La gestoría se encarga de tramitar los impuestos, gestionar el registro y coordinar toda la documentación administrativa. Si pides hipoteca, el banco impondrá una gestoría — aunque desde la Ley 5/2019 tienes derecho a elegir libremente cuál.
| Situación | Gestoría | Coste |
|---|---|---|
| Compra al contado | Opcional — puedes tramitar tú mismo | 0€ (si lo haces tú) o 300-600€ |
| Compra con hipoteca | Obligatoria (la impone el banco) | 300-600€ (lo paga el banco) |
Los gastos específicos de la hipoteca
Tasación del inmueble
El banco necesita una tasación oficial para saber cuánto vale realmente la vivienda antes de prestarte el dinero. La tasación la encarga el banco, pero la paga el comprador.
Puedes pedir la tasación a una empresa tasadora homologada independientemente del banco. Tiene validez durante 6 meses y puedes usarla para negociar con varios bancos simultáneamente sin tener que pagar una tasación distinta en cada uno. Coste: 250-600€ según el inmueble.
Comisión de apertura
Algunos bancos cobran una comisión de apertura al formalizar la hipoteca. Desde la Ley 5/2019, esta comisión debe incluir todos los gastos de estudio y tramitación y solo puede cobrarse una vez.
- Muchos bancos ya no cobran comisión de apertura en 2026 — es un punto de diferenciación competitiva
- Cuando se aplica, suele ser entre 0,5% y 1% del capital prestado
- Para una hipoteca de 168.000€ al 0,75%: 1.260€
Simulación completa: cuánto necesitas realmente para comprar
Volvemos al caso de Ana. Piso de 210.000€ en Valencia, con hipoteca al 80%:
Desglose de todos los gastos (piso 210.000€, Valencia, segunda mano)
| Concepto | Importe | ¿Lo paga el comprador? |
|---|---|---|
| Precio de la vivienda | 210.000€ | Banco (168.000€) + tú (42.000€) |
| ITP (10%, Valencia) | 21.000€ | Tú |
| Notaría (escritura compraventa) | 820€ | Tú |
| Registro de la Propiedad | 550€ | Tú |
| Tasación | 380€ | Tú |
| Notaría hipoteca + Registro hipoteca + Gestoría + AJD hipoteca | ~1.800€ | El banco (Ley 5/2019) |
| TOTAL QUE DEBES TENER TÚ | 64.750€ | Entrada 42.000€ + gastos 22.750€ |
Ana tenía 60.000€ ahorrados. Calculó que con 42.000€ de entrada y 168.000€ de hipoteca compraba el piso. Pero olvidó que necesitaba 22.750€ adicionales para los gastos — y solo tenía 18.000€ libres después de la entrada. Le faltaban 4.750€ para cerrar la operación.
Cómo varía el coste total según la comunidad autónoma
Gastos totales por CCAA para un piso de 200.000€ (segunda mano)
La diferencia entre Madrid (6% ITP) y Cataluña o Valencia (10% ITP) supone 8.000€ en una vivienda de 200.000€
Gastos adicionales que muchos olvidan presupuestar
Más allá de los gastos legales y fiscales obligatorios, hay otros costes que aparecen al comprar un piso y que conviene tener en cuenta:
| Gasto adicional | Importe orientativo | ¿Obligatorio? |
|---|---|---|
| Cambio de suministros (luz, gas, agua) | 100-300€ | Sí |
| Seguro de hogar (obligatorio si hay hipoteca) | 200-400€/año | Sí con hipoteca |
| Seguro de vida vinculado a la hipoteca | 300-800€/año | No obligatorio |
| Mudanza | 300-1.500€ | No |
| Reforma o pintura inicial | Variable | No |
| Derramas pendientes de la comunidad | Variable — pide información siempre | Depende |
Antes de firmar, pide siempre a la comunidad de propietarios un certificado de deudas y derramas aprobadas pendientes. Si la comunidad tiene aprobado un ascensor nuevo o una reforma de fachada, como nuevo propietario deberás pagar la parte proporcional — aunque la derrama la aprobaran antes de que compraras.
Cómo funciona el proceso de pago: la provisión de fondos
Si compras con hipoteca, el proceso habitual es el siguiente:
- Firma del contrato de arras — pagas normalmente el 10% del precio como señal
- Tasación y aprobación hipoteca — el banco aprueba el préstamo y fija la fecha de firma
- Provisión de fondos — unos días antes de la firma, la gestoría te pide una cantidad que cubre gastos de notaría, registro e impuestos
- Firma ante notario — se firma la compraventa y la hipoteca simultáneamente
- Liquidación final — si sobra dinero de la provisión, la gestoría te lo devuelve; si falta, te lo reclama
¿Se pueden reducir los gastos de compra?
- Comprueba si tienes derecho a tipo reducido de ITP — jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad y compradores de VPO suelen tener tipos más bajos
- Pide el descuento del notario — puede aplicar hasta un 10% sobre el arancel
- Compra al contado — te ahorras la tasación y la gestoría hipotecaria
- Elige bien la comunidad — comprar en Madrid (6% ITP) vs Valencia (10% ITP) supone 8.000€ de diferencia en un piso de 200.000€
- Negocia la comisión de apertura — muchos bancos la eliminan si tienes buen perfil
🔗 Recursos oficiales
- 📄 Vivienda e inmuebles — Agencia Tributaria
- 📄 Colegio de Registradores — aranceles y nota simple
- 📄 Consejo General del Notariado — aranceles notariales
- 🧮 Calculadora hipotecaria gratuita — RadarHipoteca
Preguntas frecuentes sobre gastos al comprar piso
¿Cuánto dinero extra necesito tener ahorrado además del precio del piso?
Entre un 10% y un 15% adicional sobre el precio, dependiendo del tipo de vivienda y de la comunidad autónoma donde esté. Para una vivienda de segunda mano en Madrid (ITP 6%), el extra suele ser del 9-10%. Para obra nueva en Cataluña o Valencia (IVA 10% + AJD), puede llegar al 13-14%.
¿La hipoteca cubre los gastos de compraventa?
No. La hipoteca financia como máximo el 80% del precio de la vivienda (o de la tasación, si es inferior). Los gastos de compraventa — especialmente los impuestos — deben pagarse con dinero propio. Es el motivo por el que los expertos recomiendan tener ahorrado al menos el 35% del precio antes de comprar: 20% de entrada + 10-15% de gastos.
¿Qué gastos paga el banco desde la Ley 5/2019?
Desde junio de 2019, el banco paga la notaría de la escritura hipotecaria, la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, la gestoría y el AJD de la hipoteca. El comprador sigue pagando la notaría de la escritura de compraventa, el Registro de la compraventa, los impuestos (ITP o IVA) y la tasación.
¿Puedo pagar el ITP a plazos?
No directamente. El ITP debe liquidarse ante Hacienda en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Aunque técnicamente es posible solicitar aplazamiento en casos de dificultad económica, no es una práctica habitual y requiere justificación ante la administración autonómica.
¿Qué pasa si el precio escriturado es menor que el valor de referencia del Catastro?
Hacienda calculará el ITP sobre el valor de referencia del Catastro, no sobre el precio escriturado. Esto ocurre cuando el precio de venta acordado entre comprador y vendedor es inferior al valor de referencia, lo que puede suceder en negociaciones a la baja o en zonas con alta demanda. Puedes impugnar el valor de referencia si consideras que no refleja el valor real de mercado, aportando tasación u otras pruebas.
Conclusión: calcula los gastos antes de enamorarte del piso
Ana consiguió cerrar la operación pidiendo un préstamo personal puente a su familia para cubrir la diferencia. Pero reconoce que si hubiera sabido desde el principio cuánto dinero necesitaba, habría empezado a buscar piso seis meses más tarde, cuando tenía el ahorro completo.
«La próxima vez», dice, «lo primero que haré es calcular el coste total real — precio del piso más el 15% — y asegurarme de tener eso en el banco antes de ni siquiera empezar a mirar pisos.»
Empieza por ahí. Calcula cuánto pagarías de hipoteca sobre el precio del piso que buscas con nuestra calculadora hipotecaria gratuita, y suma el 10-15% de gastos para saber el ahorro total que necesitas.
Artículo elaborado con datos de la Agencia Tributaria, Consejo General del Notariado, Colegio de Registradores y fuentes especializadas correspondientes a julio de 2026. Los tipos de ITP son orientativos y pueden haber variado — consulta siempre la normativa vigente de tu comunidad autónoma antes de firmar. Este contenido no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico profesional.