Comprar una segunda vivienda en España, ya sea como inversión, para alquilar o como casa de vacaciones, implica condiciones hipotecarias significativamente diferentes y más restrictivas que para la vivienda habitual. En esta guía te explicamos todo lo que debes tener en cuenta.
Diferencias entre hipoteca primera y segunda vivienda
| Característica | Primera vivienda | Segunda vivienda |
|---|---|---|
| LTV máximo | 80% | 60-70% |
| Entrada mínima | 20% | 30-40% |
| Tipo de interés | Mercado | 0,25-0,75% más alto |
| Plazo máximo | 40 años | 25-30 años |
| Aval ICO | Disponible | No disponible |
Impuestos adicionales de la segunda vivienda
IRPF: renta imputada
Si tienes una segunda vivienda que no alquilas, Hacienda te imputa una renta ficticia que debes declarar:
- 1,1% del valor catastral si fue revisado después de 1994
- 2% del valor catastral si no fue revisado o fue antes de 1994
Si la alquilas
Los ingresos del alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario. A diferencia de la vivienda habitual, la reducción del 60% solo aplica si el alquiler es para uso permanente (no vacacional).
¿Conviene comprar segunda vivienda como inversión en 2026?
El análisis de rentabilidad de una segunda vivienda debe considerar:
- Rentabilidad bruta por alquiler: ingresos anuales / precio compra × 100
- Rentabilidad neta: descontando IBI, comunidad, seguros, gestión y IRPF
- Plusvalía esperada: revalorización del inmueble a largo plazo
| Zona | Rentabilidad bruta media | Tendencia precio |
|---|---|---|
| Madrid capital | 4,5-5,5% | ⬆️ Alcista |
| Barcelona | 4,0-5,0% | ⬆️ Alcista |
| Costa del Sol | 5,0-7,0% | ⬆️ Muy alcista |
| Valencia | 5,5-7,0% | ⬆️ Alcista |
| Interior España | 6,0-9,0% | ➡️ Estable |
Alternativa: usar la hipoteca de la primera vivienda
Si tienes patrimonio en tu primera vivienda (sin hipoteca o con poca deuda), algunas opciones son:
- Hipoteca sobre la primera: amplías la hipoteca existente y usas el dinero para la segunda
- Préstamo con garantía hipotecaria: similar pero como préstamo independiente
- Venta y compra: vendes la primera para financiar la segunda
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