Miguel llevaba 8 años pagando su hipoteca sin falta. Cuando le llegó el ERE en marzo, su primer pensamiento fue la casa. «¿Qué pasa ahora con la hipoteca?» Era una pregunta legítima y urgente — y no tenía ni idea de la respuesta.
Lo que muchos no saben es que en España existen mecanismos legales específicamente diseñados para proteger a los hipotecados en situación de dificultad económica. El problema es que nadie te los explica hasta que los necesitas.
Esta guía te explica exactamente qué opciones tienes, en qué orden debes usarlas y qué nunca debes hacer.
Lo primero: no dejes de pagar sin avisar al banco
Dejar de pagar la hipoteca sin comunicárselo al banco y sin acogerte a ninguna medida de protección es lo peor que puedes hacer. Tres cuotas impagadas pueden activar el vencimiento anticipado del préstamo — el banco reclama toda la deuda pendiente de golpe y se inicia el proceso de ejecución hipotecaria. Actúa antes de que llegue el primer impago.
Las opciones que tienes, de menor a mayor impacto
Existen varias herramientas disponibles según la gravedad de tu situación. Lo más inteligente es usarlas en orden — empezando por las menos drásticas:
| Opción | En qué consiste | Para quién | Impacto en la deuda |
|---|---|---|---|
| Carencia pactada | Solo pagas intereses durante un período — no amortizas capital | Quien negocia con el banco antes del impago | La deuda no baja |
| Ampliación de plazo | Alargas el plazo para reducir la cuota mensual | Quien puede pagar menos pero algo | Pagas más intereses totales |
| Código de Buenas Prácticas | Carencia de hasta 5 años + reducción tipo + ampliación plazo | Perfiles vulnerables con requisitos específicos | Alivio significativo |
| Quita de la deuda | El banco perdona parte de lo que debes | Casos extremos donde la reestructuración no basta | Reduce deuda total |
| Dación en pago | Entregas la vivienda al banco y cancelas toda la deuda | Último recurso — situación sin salida | Cancela toda la deuda |
Opción 1: La carencia hipotecaria
La carencia es el mecanismo más habitual y el primero que debes explorar. Consiste en acordar con el banco un período durante el cual solo pagas intereses, sin amortizar capital. Esto reduce significativamente la cuota mensual.
Hipoteca de 150.000€ pendientes, al 3,20%, con 20 años restantes:
- Cuota normal (capital + intereses): 842€/mes
- Cuota con carencia (solo intereses): 400€/mes
- Ahorro mensual durante la carencia: 442€/mes
El capital pendiente no baja durante la carencia — cuando termine, vuelves a pagar la cuota completa sobre el mismo capital que tenías.
Hay dos tipos de carencia:
| Tipo | Cómo se consigue | Duración habitual | Coste |
|---|---|---|---|
| Carencia negociada con el banco | Acuerdo directo con tu entidad | 6 meses – 2 años | Posible comisión de novación ~1% |
| Carencia por Código de Buenas Prácticas | Si cumples requisitos de vulnerabilidad | Hasta 5 años | Sin coste adicional |
Opción 2: El Código de Buenas Prácticas Bancarias
Desde el año 2012 está en vigor el Código de Buenas Prácticas, que establece una serie de medidas para aliviar la carga que supone la hipoteca al deudor vulnerable que cumpla una serie de requisitos.
Es la herramienta más potente disponible en España para hipotecados en dificultades. El Código incluye tres fases de actuación. La primera, dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria, a través de la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cinco años y la ampliación del plazo total de amortización. En segundo lugar, de no resultar suficiente la reestructuración anterior, las entidades podrán ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda. Y, finalmente, si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a límites asumibles, estos podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda.
¿Quién puede acogerse?
- La hipoteca debe ser sobre tu vivienda habitual — no aplica a segundas viviendas
- Los ingresos de la unidad familiar no deben superar 3 veces el IPREM (aproximadamente 25.200€/año en 2026)
- La cuota hipotecaria debe superar el 50% de los ingresos netos de la unidad familiar
- El precio de adquisición no debe haber superado ciertos límites según la zona
- El límite se ha ampliado a rentas de hasta 38.000 euros anuales para familias de clase media afectadas por la subida del Euríbor
- Carencia de hasta 5 años — solo pagas intereses
- Reducción del tipo de interés durante el período de carencia
- Ampliación del plazo hasta un máximo de 40 años desde la firma original
- Todo esto sin comisiones adicionales — el banco no puede cobrarte por estas modificaciones
Reducción de cuota según medida aplicada (hipoteca 150.000€, 20 años restantes, 3,20%)
El Código de Buenas Prácticas ofrece la mayor reducción de cuota sin coste adicional
Opción 3: La dación en pago — el último recurso
La dación en pago consiste en entregar la vivienda al banco a cambio de cancelar completamente la deuda hipotecaria — aunque la vivienda valga menos que lo que debes. Es el último escalón del Código de Buenas Prácticas y solo se activa si las medidas anteriores no son suficientes.
En el supuesto de la dación en pago, las familias podrán permanecer en su vivienda durante un plazo de dos años satisfaciendo una renta asumible. Es decir, no tienes que irte de la casa inmediatamente — tienes hasta dos años para reorganizarte, pagando un alquiler social.
Para poder solicitar la dación en pago a través del Código de Buenas Prácticas, primero debes haber intentado la reestructuración de la deuda (fase 1) y, si el banco lo considera, la quita (fase 2). No puedes saltarte las fases anteriores.
¿Qué hay de la moratoria?
La moratoria es diferente a la carencia — en una moratoria no pagas absolutamente nada ni se generan intereses. Durante el periodo de vigencia de la moratoria, la entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (capital e intereses), ni íntegramente ni en un porcentaje. Tampoco se devengarán intereses.
Sin embargo, actualmente no existe ninguna moratoria legal por la que se establezca la obligación de la entidad de aplazar la deuda. Las moratorias generales (como las del COVID o las de la DANA) se activan solo por decreto del gobierno en situaciones excepcionales. Fuera de esos contextos extraordinarios, lo que puedes pedir es una carencia — no una moratoria propiamente dicha.
El seguro de protección de pagos: la prevención que vale
Si aún no has perdido el trabajo pero te preocupa la posibilidad, existe una herramienta preventiva: el seguro de protección de pagos hipotecarios. Estas pólizas cubren las cuotas de tu hipoteca durante un período determinado (habitualmente 12-24 meses) si pierdes el empleo involuntariamente.
| Característica | Detalle |
|---|---|
| Qué cubre | Cuotas hipotecarias durante el período de desempleo involuntario |
| Duración habitual de cobertura | 12 a 24 meses de cuotas |
| Coste orientativo | 0,3% – 0,8% del capital pendiente al año |
| Período de carencia del seguro | Suele haber 3-6 meses de espera antes de poder usar la cobertura |
| Lo que NO cubre | Dimisión voluntaria, autónomos en muchos casos, despido procedente en algunos |
El plan de acción: qué hacer en orden
- Actúa antes del primer impago — contacta con tu banco en cuanto sepas que vas a tener dificultades. Tienes más opciones antes de que se produzca el impago
- Comprueba si cumples requisitos del Código de Buenas Prácticas — revisa si tus ingresos y situación se ajustan a los criterios
- Solicita formalmente la reestructuración — por escrito, pidiendo carencia y/o ampliación de plazo
- Guarda toda la documentación — nóminas, carta de despido, certificado de desempleo, comunicaciones con el banco
- Busca asesoramiento gratuito — muchas comunidades autónomas tienen servicios de orientación hipotecaria gratuitos
- No vendas por desesperación — si la situación es temporal, una carencia puede darte el tiempo necesario para estabilizarte
🔗 Recursos oficiales
- 📄 Deudores hipotecarios en dificultades — Banco de España
- 📄 Código de Buenas Prácticas — Ministerio de Economía
- 📄 Real Decreto-ley 6/2012 — BOE
- 🧮 Calculadora hipotecaria gratuita — RadarHipoteca
Preguntas frecuentes
¿Cuántas cuotas puedo dejar de pagar antes de que el banco ejecute la hipoteca?
Desde la Ley 5/2019, el banco no puede iniciar la ejecución hipotecaria hasta que hayas dejado de pagar al menos 12 cuotas (si el impago ocurre en la primera mitad del préstamo) o 15 cuotas (si ocurre en la segunda mitad). Antes de la ley de 2019 eran solo 3 cuotas. Aun así, no esperes a que se acumulen impagos — actúa antes.
¿Puede el banco negarme la carencia si se la pido?
Si la carencia es una negociación libre, el banco puede negarse. Sin embargo, si cumples los requisitos del Código de Buenas Prácticas y el banco está adherido (la inmensa mayoría lo están), el banco está obligado a aplicar las medidas de reestructuración de la fase 1.
¿La carencia afecta a mi historial crediticio?
Una carencia pactada y pagada correctamente no aparece como impago en tu historial. Solo los impagos reales afectan negativamente a tu CIRBE y scoring crediticio.
¿Puedo pedir carencia si soy autónomo y he perdido ingresos?
Sí. La pérdida de ingresos significativa como autónomo también puede dar acceso a las medidas del Código de Buenas Prácticas, si se cumplen los requisitos de ingresos y esfuerzo hipotecario. La situación de cada caso es distinta — consulta directamente con tu banco y, si es necesario, con un asesor financiero.
¿Qué pasa si vendo la casa y el precio no cubre lo que debo?
Si vendes por debajo de la deuda pendiente, sigues debiendo la diferencia al banco — salvo que hayas acordado previamente una dación en pago o una quita. Nunca vendas sin haber acordado con el banco cómo se gestiona la deuda restante.
Conclusión: hay opciones, pero hay que actuar rápido
Miguel solicitó una carencia de 18 meses mientras buscaba nuevo empleo. Su cuota bajó de 780€ a 380€. A los 14 meses encontró trabajo y a los 18 retomó la cuota normal sin haber acumulado ningún impago.
«Lo que me salvó fue actuar antes de dejar de pagar», dice. «El banco fue mucho más receptivo de lo que esperaba. Pero me dijeron claramente que si hubiera esperado a tener impagos, las opciones habrían sido mucho más limitadas.»
Si estás en esta situación, actúa hoy. Llama a tu banco, explica tu situación y pide información sobre las opciones de reestructuración. Y si necesitas orientación financiera gratuita, los servicios de mediación de tu comunidad autónoma pueden ayudarte.
Artículo elaborado con datos del Banco de España, Ministerio de Economía, BOE y fuentes especializadas correspondientes a julio de 2026. Este contenido es orientativo y no constituye asesoramiento jurídico ni financiero profesional. Si tu situación es grave, consulta con un profesional o con los servicios de orientación de tu comunidad autónoma.