Miguel firmó su hipoteca variable en octubre de 2022. El Euríbor estaba al 2,6% y subiendo. En enero de 2023 ya estaba al 3,3%. Su cuota pasó de 680€ a 890€ en menos de un año. Demasiado para su presupuesto.
Lo que nadie le había explicado es que podía llamar a su banco y negociar. Sin cambiar de entidad, sin cancelar nada, sin empezar de cero. Solo una conversación y una firma. Eso es una novación hipotecaria, y en 2026 es la herramienta financiera más útil para miles de hipotecados españoles.
¿Qué es la novación hipotecaria?
La novación hipotecaria es la modificación de las condiciones de tu hipoteca actual con el mismo banco. No cambias de entidad, no cancelas el préstamo, no empiezas desde cero. Simplemente renegocías las condiciones del contrato que ya tienes.
A diferencia de la subrogación hipotecaria, que implica trasladar la hipoteca a otro banco, la novación se hace con tu entidad actual. Es más sencilla y generalmente más barata, pero tienes menos poder de negociación porque el banco sabe que prefieres no moverte.
💡 Dato clave: En 2026, con el Euríbor bajando desde el 4,1% de 2023 hasta el 2,78% actual, la novación es especialmente relevante para quienes firmaron hipotecas variables entre 2022 y 2023 con diferenciales altos.
¿Qué puedes cambiar con una novación?
Una novación puede modificar prácticamente cualquier condición de tu hipoteca. Estas son las más habituales en 2026:
| Tipo de novación | En qué consiste | Popularidad en 2026 |
|---|---|---|
| Cambio de tipo | De variable a fija, de variable a mixta, o reducir el diferencial | ⭐⭐⭐⭐⭐ Muy alta |
| Ampliación de plazo | Alargar el plazo para reducir la cuota mensual | ⭐⭐⭐⭐ Alta |
| Reducción de plazo | Acortar el plazo para pagar menos intereses totales | ⭐⭐⭐ Media |
| Ampliación de capital | Aumentar el préstamo para reformas u otros gastos | ⭐⭐⭐ Media |
| Eliminación de cláusulas | Quitar cláusula suelo, modificar comisiones, eliminar vinculaciones | ⭐⭐⭐⭐ Alta |
Tipos de novación más solicitadas en España 2026
Estimación basada en datos de intermediarios hipotecarios, 2026
¿Cuánto cuesta una novación hipotecaria en 2026?
Este es el punto que más preocupa. La buena noticia es que desde la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, el reparto de gastos es mucho más favorable para el cliente.
¿Quién paga qué?
| Gasto | ¿Quién paga? | Importe orientativo |
|---|---|---|
| Notaría | El banco | 300 – 600 € |
| Registro de la Propiedad | El banco | 150 – 300 € |
| Gestoría | El banco | 200 – 400 € |
| IAJD (Impuesto Actos Jurídicos) | El banco | Variable |
| Tasación (si se amplía capital) | El cliente | 300 – 500 € |
| Comisión por novación | El cliente | 0 – 0,15% del capital |
En la práctica, una novación estándar sin ampliación de capital le cuesta al cliente entre 0 y 500€ — básicamente la tasación si la piden y alguna comisión bancaria. El resto lo asume el banco por ley.
Coste para el cliente: novación vs subrogación
Hipoteca de 150.000€. Estimación orientativa, mayo 2026.
Novación vs subrogación: ¿cuál te conviene?
Esta es la pregunta del millón. La respuesta depende de cuánto mejore tu banco y de cuánto mejore el mercado.
| Factor | Novación | Subrogación |
|---|---|---|
| Coste para el cliente | ✅ Muy bajo (0-500€) | ❌ Más alto (500-2.000€) |
| Poder de negociación | ❌ Menor — mismo banco | ✅ Mayor — competencia |
| Tiempo y trámites | ✅ Más rápido (2-6 semanas) | ❌ Más lento (2-4 meses) |
| Mejora de condiciones | ⚠️ Depende del banco | ✅ Generalmente mayor |
| Riesgo | ✅ Mínimo | ⚠️ Algo más complejo |
🔑 Estrategia recomendada: Empieza siempre por la novación. Negocia con tu banco. Si no te ofrece condiciones competitivas, usa esa oferta como palanca para conseguir algo mejor en otro banco y entonces sí subrógate. Muchos bancos mejoran su oferta cuando ven que vas en serio.
¿Cuándo conviene hacer una novación en 2026?
Con el Euríbor en 2,78% y las previsiones del BCE apuntando a nuevas bajadas en 2026-2027, hay varias situaciones en las que una novación tiene mucho sentido ahora mismo:
✅ Situaciones donde conviene novar
- Tienes hipoteca variable firmada entre 2022-2023 con diferencial alto (Euríbor +1% o más) — puedes negociar reducir el diferencial o pasar a fija con mejor tipo del que conseguirías en otro banco
- Tu cuota supera el 35% de tus ingresos — una ampliación de plazo reduce la cuota aunque pagas más intereses totales
- Tienes cláusula suelo — puedes eliminarla por novación en lugar de ir a juicio
- Quieres quitar seguros vinculados que ya no te interesan o que puedes contratar más baratos fuera del banco
❌ Situaciones donde mejor ir a subrogación
- Tu banco no mejora las condiciones del mercado actual
- Otro banco te ofrece más de 0,5 puntos menos de tipo de interés
- Tu banco tiene mala atención o quieres cambiar de entidad por otras razones
Simulación real: ¿cuánto ahorras con una novación?
Tomemos el caso de Miguel del inicio. Hipoteca de 180.000€, 25 años restantes, actualmente a Euríbor + 1,1% (3,88% con el Euríbor actual):
| Escenario | Tipo aplicable | Cuota mensual | Ahorro mensual |
|---|---|---|---|
| Situación actual | Euríbor + 1,1% = 3,88% | 935 €/mes | — |
| Novación: reducir diferencial | Euríbor + 0,60% = 3,38% | 893 €/mes | 42 €/mes |
| Novación: pasar a fija | 2,85% fijo | 840 €/mes | 95 €/mes |
| Novación: pasar a mixta | 1,75% fijo 10 años | 734 €/mes | 201 €/mes |
En el mejor escenario, Miguel podría ahorrar 201€ al mes — más de 2.400€ al año — simplemente negociando con su banco. Y eso sin cambiar de entidad ni pagar apenas nada.
¿Quieres calcular cuánto ahorrarías tú? Usa nuestra calculadora hipotecaria gratuita para comparar tu cuota actual con la que tendrías tras una novación.
Cómo pedir una novación paso a paso
Paso 1 — Analiza tu situación actual
Busca tu escritura de hipoteca y anota: tipo de interés actual, diferencial, plazo restante y cuota. Compáralo con las ofertas actuales del mercado usando nuestra comparativa de bancos.
Paso 2 — Prepara tu propuesta
Antes de llamar al banco, define exactamente qué quieres cambiar y qué tipo aceptarías. Si sabes que Bankinter ofrece fija al 2,60%, ese es tu punto de partida para negociar con tu banco actual.
Paso 3 — Contacta con tu banco
Pide una cita con el director de tu sucursal o con el departamento de hipotecas. Explica que estás valorando mejorar las condiciones y que has comparado el mercado. No menciones subrogación todavía — esa es tu carta en la manga.
Paso 4 — Negocia y compara
Si tu banco hace una oferta, compárala con lo que conseguirías mediante subrogación. Recuerda que la novación es más barata (ahorras 1.000-2.000€ en costes), así que una oferta ligeramente peor puede seguir compensando.
Paso 5 — Formalización ante notario
Si llegas a un acuerdo, el banco elabora la escritura de modificación. La firmas ante notario (el banco paga los gastos) y la modificación se inscribe en el Registro de la Propiedad. El proceso tarda entre 2 y 6 semanas.
🔗 Recursos oficiales
- 📄 Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario — BOE
- 📄 Portal del Cliente Bancario — Banco de España
- 🧮 Calculadora hipotecaria gratuita — RadarHipoteca
Preguntas frecuentes sobre novación hipotecaria
¿El banco está obligado a aceptar una novación?
No. El banco no está obligado a modificar las condiciones de tu hipoteca. La novación requiere acuerdo entre ambas partes. Sin embargo, en la práctica los bancos suelen negociar para evitar perder al cliente mediante una subrogación.
¿Cuánto tarda una novación hipotecaria?
El proceso suele durar entre 2 y 6 semanas desde que el banco acepta la propuesta hasta que se firma ante notario. Es significativamente más rápido que una subrogación, que puede tardar 2-4 meses.
¿Puedo novar una hipoteca que ya he subrogado antes?
Sí. No hay límite de novaciones en una hipoteca. Puedes modificar las condiciones tantas veces como llegues a un acuerdo con el banco.
¿Afecta la novación a las deducciones fiscales de la hipoteca?
En general no, siempre que no se amplíe el capital. Si solo modificas el tipo de interés o el plazo, las deducciones fiscales anteriores a 2013 se mantienen. Consulta con un asesor fiscal para tu caso concreto.
¿Novación o subrogación: qué es mejor en 2026?
Depende de lo que ofrezca tu banco. Si acepta bajar tu diferencial en 0,3 puntos o más, la novación suele compensar por los menores costes. Si no mejora o la diferencia con el mercado es mayor de 0,5 puntos, considera la subrogación hipotecaria.
Conclusión: en 2026, negociar con tu banco es más fácil que nunca
Miguel acabó firmando una novación que le bajó la cuota 180€ al mes. No tardó más de tres semanas. No pagó prácticamente nada. Solo tuvo que ir al banco con los deberes hechos y saber lo que valía su hipoteca en el mercado actual.
Con el Euríbor bajando y los bancos compitiendo por retener clientes, 2026 es un buen momento para revisar las condiciones de tu hipoteca. Si firmaste hace 2-4 años con un diferencial alto, probablemente puedas mejorarlas.
Empieza por calcular cuánto pagarías con las condiciones actuales del mercado — usa nuestra calculadora hipotecaria gratuita y lleva ese número a tu próxima conversación con el banco.
Artículo elaborado con datos del Banco de España, BOE y comparadores hipotecarios correspondientes a mayo de 2026. Este contenido es orientativo y no constituye asesoramiento financiero ni jurídico profesional.