Una de las preguntas más frecuentes entre quienes se plantean comprar su primera vivienda es: ¿cuánto dinero necesito realmente? La respuesta va mucho más allá del precio del piso. En este artículo desglosamos todos los costes para que no te lleves sorpresas.
La regla del 30-35%: el punto de partida
Los expertos financieros recomiendan tener ahorrado entre el 30% y el 35% del precio de la vivienda antes de solicitar una hipoteca:
- 20% para la entrada: Los bancos financian como máximo el 80% del valor de tasación.
- 10-15% para los gastos: Impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación.
Para un piso de 200.000 euros, necesitarías entre 60.000 y 70.000 euros ahorrados.
Desglose completo de gastos
1. La entrada (20% mínimo)
El banco financia hasta el 80% del valor de tasación. Para una vivienda de 200.000 euros: 40.000 euros de entrada mínima.
Excepción: si tienes menos de 35 años puedes solicitar el Aval ICO que permite financiar hasta el 100%. Consulta nuestra guía de ayudas.
2. Impuestos
Vivienda nueva: IVA + AJD
- IVA: 10% del precio (4% para VPO)
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): 0,5% – 1,5% según comunidad autónoma
Vivienda de segunda mano: ITP
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: 6% – 10% según comunidad autónoma
| Comunidad | ITP (2ª mano) | AJD (nueva) |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | 0,75% |
| Cataluña | 10% | 1,5% |
| Andalucía | 7% | 1,2% |
| Valencia | 10% | 1,5% |
| País Vasco | 4% | 0% |
3. Notaría, Registro y Gestoría
- Notaría: entre 800 y 1.200 euros
- Registro de la Propiedad: entre 400 y 700 euros
- Gestoría: entre 300 y 600 euros
- Tasación: entre 300 y 600 euros
Ejemplo completo: piso de 200.000€ en Madrid
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Entrada (20%) | 40.000 € |
| ITP segunda mano (6%) | 12.000 € |
| Notaría | 1.000 € |
| Registro | 500 € |
| Gestoría | 400 € |
| Tasación | 400 € |
| TOTAL NECESARIO | 54.300 € |
¿Cuánto tiempo necesito para ahorrar?
| Ahorro mensual | Para 54.000€ | Para 70.000€ |
|---|---|---|
| 500 €/mes | 9 años | 11,7 años |
| 700 €/mes | 6,4 años | 8,3 años |
| 1.000 €/mes | 4,5 años | 5,8 años |
| 1.500 €/mes | 3 años | 3,9 años |
Conclusión
Para comprar un piso en España en 2026 necesitas planificación anticipada y contar con entre el 30-35% del precio total. No olvides las ayudas disponibles: el Aval ICO para jóvenes puede eliminar la necesidad del 20% de entrada si tienes menos de 35 años.
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